La vivienda, un desequilibrio estructural que vuelve cada campaña electoral
La escasez de vivienda en las grandes ciudades españolas es un problema de oferta que golpea sobre todo a los jóvenes con salarios bajos y que, según el análisis, ha sido el desencadenante del adelanto electoral.
Por Marcos Esteban
La escasez de vivienda en las grandes ciudades españolas se ha convertido en el principal desequilibrio geoeconómico del país, un reto estructural de oferta que, según el análisis publicado en OKDIARIO, solo parece ocupar el centro del debate cuando llega una campaña electoral. El problema golpea de forma directa a los jóvenes con salarios bajos, para quienes comprar una vivienda supone ya cerca del 45% de su salario durante una década. El texto señala además que el acceso a la vivienda ha sido el detonante del actual adelanto electoral.
Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante y Murcia concentran las mayores cifras de empleo cualificado, servicios avanzados, grandes infraestructuras y atractivo internacional, lo que genera una fuerte demanda residencial. El ritmo anual de construcción se sitúa cerca de las 100.000 viviendas, frente a las 500.000 que se edificaban en 2005, en plena burbuja. Esa cifra contrasta con los 240.000 nuevos hogares que se crean cada año, una necesidad ligada a la inmigración y a la demografía. Según el Banco de España, entre 2021 y 2026 existe una demanda de 844.000 viviendas que la oferta actual no cubre.
El precio de la vivienda ha subido de media un 30% más que los salarios, por el encarecimiento de los costes laborales de construcción, de las materias primas y de los tipos de interés que elevan la financiación. Cuanto más sube el precio, menor es el número de compradores solventes y mayor el de demandantes vulnerables. El análisis advierte de que, cuando el precio no cubre el coste, no se construye vivienda asequible. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana citados en el texto, un 88% de las 749.987 viviendas terminadas en España desde 2018 se han comercializado en el mercado libre, frente a solo 90.005 calificadas como protegidas.
Desde la perspectiva de la geoeconomía, el fenómeno no es solo un problema del mercado inmobiliario, sino un factor que condiciona la competitividad de las ciudades, la cohesión territorial, la atracción de talento y la estabilidad social. El núcleo del problema, según el análisis, es la concentración espacial de la actividad económica en un modelo de crecimiento muy polarizado. Las grandes áreas urbanas capturan buena parte del valor añadido en servicios, tecnología, finanzas, turismo y administración pública, lo que provoca migraciones interiores desde la llamada «España vaciada» y una fuerte atracción de población extranjera.
La oferta de vivienda nueva es además muy rígida, por razones geográficas y regulatorias. En los núcleos densos el suelo disponible es escaso, los plazos de planeamiento y licencias se alargan durante años, y la densificación o la reconversión de usos chocan con resistencias locales y con normativas ambientales, urbanísticas y patrimoniales. Las exigencias técnicas en materia acústica y térmica obligan a unos costes mínimos cercanos a los 2.000 euros por metro cuadrado, según Sigfrido Herráez, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, COAM. Con esa cifra de partida, el margen de las viviendas asequibles resulta prácticamente negativo, salvo que existan aportaciones públicas o incentivos fiscales.
El texto subraya también que existe un stock importante de viviendas vacías, cerca del 14% del total, unos 3,8 millones según datos del INE, aunque la mayoría se localiza en zonas de baja demanda demográfica y de actividad económica. En paralelo, parte del parque urbano y de la costa se destina a usos turísticos y alquileres de temporada, lo que reduce en los barrios céntricos la oferta de alquiler residencial de larga duración y eleva los precios. La vivienda, además, funciona como activo de inversión frente a la inflación, lo que añade presión a un mercado ya tensionado.
Por último, el análisis sitúa el problema en el terreno de los flujos de capital. La compra por parte de no residentes y la presencia de fondos institucionales han sido muy relevantes en las zonas costeras y en los mercados urbanos, con compradores que desplazan a la demanda local de rentas medias. Durante el presente año se ha observado una moderación de las operaciones extranjeras, lastradas, según el texto, por la falta de seguridad jurídica y los continuos cambios en la normativa de alquiler. En las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, el esfuerzo de acceso a la vivienda supera con frecuencia el 50% de la renta disponible de los hogares, muy por encima de los umbrales considerados aceptables.
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