El BOE blinda prórrogas de alquiler de hasta cinco años y abre la puerta a indemnizaciones para los inquilinos
El segundo Real Decreto de Vivienda, publicado este jueves en el BOE, establece la prórroga automática de los contratos de alquiler por periodos de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, e introduce una indemnización para el inquilino cuando el propietario no renueve, equivalente a una mensualidad por cada año residido.
Por Inés Benítez
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este jueves el segundo Real Decreto de Vivienda aprobado el martes por el Consejo de Ministros, una norma que introduce cambios sustanciales en los contratos de alquiler de vivienda habitual. La medida principal es la prórroga automática de los arrendamientos: una vez terminado el contrato, si ninguna de las partes comunica en tiempo y forma su voluntad de ponerle fin, el alquiler se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años, o de siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.
La norma también incorpora una indemnización para el inquilino en determinados supuestos. Cuando el propietario comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato, deberá compensar al arrendatario. La cuantía se calculará, siempre que sea posible, tomando como referencia el sistema estatal de precios del alquiler de vivienda. En cualquier caso, no podrá ser inferior al equivalente a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, con el prorrateo correspondiente para periodos inferiores al año o al mes. El pago deberá realizarse en el momento de la entrega de la vivienda, aunque el decreto contempla excepciones.
No procederá la indemnización cuando la finalización del contrato tenga como finalidad la venta del inmueble o cuando el propietario necesite la vivienda para sí mismo o para algún familiar hasta segundo grado de consanguinidad. Tampoco será aplicable si las partes suscriben un nuevo contrato de alquiler o si el arrendatario incumple sus obligaciones. El decreto mantiene además las prórrogas extraordinarias para supuestos de vulnerabilidad social y económica y para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado. La primera podrá alcanzar un año, mientras que la segunda podrá llegar a tres años y tendrá carácter preferente frente a otras prórrogas extraordinarias previstas legalmente.
El nuevo régimen se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor el decreto, respecto de los vencimientos del contrato o de sus prórrogas que se produzcan posteriormente. Los contratos que ya se encuentren en el periodo de prórroga previsto en el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), conforme a su redacción anterior, continuarán bajo ese régimen hasta su finalización y, posteriormente, quedarán sometidos a la nueva regulación. Para los contratos a los que les queden menos de seis meses para vencer, el arrendador podrá comunicar su voluntad de no prorrogar con una antelación mínima de cuatro meses. En el caso de los contratos en situación de tácita reconducción, quedarán sujetos al nuevo artículo 10 a partir del primer vencimiento de ese periodo que se produzca una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor del decreto. Las comunicaciones realizadas antes de la entrada en vigor para poner fin a la tácita reconducción conservarán su eficacia y no generarán la indemnización prevista en el nuevo régimen.
La norma establece además que la prórroga extraordinaria contemplada en el primer decreto de vivienda no será aplicable cuando corresponda aplicar la nueva prórroga del artículo 10.1 de la LAU. Cuando esa prórroga extraordinaria sí resulte aplicable a un contrato cuyo propietario haya comunicado válidamente su voluntad de no renovarlo, el alquiler finalizará al término de dicha prórroga, salvo que las partes acuerden mantener el arrendamiento o formalicen un nuevo contrato. El decreto, que consta de ocho páginas, entrará en vigor mañana y podría decaer si no obtiene la convalidación del Congreso de los Diputados. El Ejecutivo sostiene que la medida obedece al interés general y busca aportar estabilidad a los hogares en su residencia habitual y al propio mercado, evitando reducir la oferta de vivienda en alquiler sin alterar el contenido económico del contrato ni la seguridad jurídica.
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