El decreto de vivienda abre una brecha fiscal: 30.000 euros de sueldo pagan 4.600 de IRPF y las rentas de alquiler pueden tributar cero
El nuevo decreto de vivienda del Gobierno contempla reducciones de hasta el 100% del rendimiento neto del alquiler, lo que permite a determinados propietarios no pagar IRPF por 30.000 euros de rentas, mientras un asalariado con el mismo ingreso abona unos 4.600 euros.
Por Marcos Esteban
El nuevo decreto de vivienda aprobado por el Gobierno introduce una diferencia fiscal significativa entre quienes obtienen sus ingresos del trabajo y determinados propietarios que los consiguen alquilando viviendas. Un asalariado que cobre 30.000 euros brutos al año puede pagar alrededor de 4.600 euros de IRPF, mientras que un arrendador que obtenga 30.000 euros de rendimiento neto por el alquiler puede llegar a no tributar por esos ingresos si cumple los requisitos para acogerse a la reducción del 100% contemplada para determinados arrendamientos.
La comparación parte de dos contribuyentes que obtienen 30.000 euros anuales y no tienen otras rentas. En el caso del trabajador, se toma como referencia un asalariado residente en la Comunidad de Madrid, soltero, menor de 65 años, sin hijos ni circunstancias personales que den derecho a deducciones adicionales. Con las cotizaciones vigentes en 2026, el trabajador soporta aproximadamente un 6,5% de cotización a la Seguridad Social: 4,7% por contingencias comunes, 1,55% por desempleo, 0,10% por formación profesional y 0,15% correspondiente al Mecanismo de Equidad Intergeneracional (MEI). Eso supone unos 1.950 euros sobre un salario de 30.000 euros.
Además, la Ley del IRPF permite descontar 2.000 euros anuales en concepto de «otros gastos» de los rendimientos del trabajo. El rendimiento neto que termina sometiéndose a la tarifa queda así en aproximadamente 26.050 euros antes de aplicar el mínimo personal. Al aplicar la tarifa estatal y la correspondiente a la Comunidad de Madrid, junto con los mínimos personales, el resultado se sitúa alrededor de 4.598 euros de IRPF al año, que se pueden redondear en 4.600 euros. Es aproximadamente el 15,3% del salario bruto.
El tratamiento puede ser muy diferente para el propietario de una vivienda. El decreto modifica los incentivos fiscales aplicables a los rendimientos del capital inmobiliario y contempla reducciones que pueden alcanzar el 100% del rendimiento neto positivo del alquiler. El porcentaje depende de las características del contrato. Entre los supuestos previstos se encuentra la reducción del 100% cuando se formaliza un nuevo alquiler cumpliendo determinadas condiciones y la renta se sitúa por debajo de la cuantía que determine el Ministerio de Vivienda. El esquema contempla además reducciones inferiores en otros casos, en función de circunstancias como que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado o la edad del arrendatario.
La comparación exige, sin embargo, una precisión. Los 30.000 euros del propietario no equivalen a cobrar 2.500 euros mensuales de alquiler. La reducción fiscal se aplica sobre el rendimiento neto positivo, no sobre los ingresos brutos obtenidos del inquilino. Para obtenerlo, el propietario puede restar de los alquileres cobrados determinados gastos fiscalmente deducibles relacionados con el inmueble. Entre ellos figuran los intereses y gastos de financiación, determinados gastos de reparación y conservación, tributos como el IBI, seguros y la amortización fiscal del inmueble, siempre dentro de las condiciones establecidas legalmente. Por ello, para obtener un rendimiento neto de 30.000 euros, los alquileres brutos cobrados tendrían que ser superiores si el propietario soporta gastos deducibles.
La diferencia sigue siendo relevante desde el punto de vista fiscal: mientras los rendimientos del trabajo no disponen de una reducción equivalente que permita eliminar el 100% de 30.000 euros de renta, el nuevo esquema de incentivos al alquiler sí contempla supuestos en los que todo el rendimiento neto positivo queda reducido a efectos del IRPF. La cifra de 4.598 euros está calculada con cotizaciones del trabajador del 6,5% en 2026, los 2.000 euros de gastos deducibles del trabajo y las escalas estatal y madrileña. La Seguridad Social confirma para 2026 esos porcentajes de cotización y la normativa madrileña fija el primer tramo autonómico en el 8,5% y el mínimo personal general en 5.956,65 euros.
El antecedente legislativo que contiene el esquema fiscal establece expresamente que la reducción se practica sobre el «rendimiento neto positivo» y contempla el 100% bajo determinadas condiciones, además del 95%, 90%, 85%, 70% y 60% en otros supuestos. El decreto, publicado en el Boletín Oficial del Estado, incluye un paquete de medidas urgentes para ampliar la oferta de vivienda asequible, entre las que se encuentran la prohibición de los desahucios hasta 2030, límites a las subidas de las rentas y deducciones fiscales para los inquilinos.
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