El decreto de vivienda detalla compensaciones por desahucio, límites al alquiler temporal y prórrogas hasta 2028
El primer decreto de vivienda aprobado por el Consejo de Ministros ya está en el BOE: suspende desahucios de vulnerables hasta 2030, obliga a justificar los alquileres de temporada, congela rentas altas y crea una deducción del 10% para inquilinos con ingresos de hasta 33.007 euros.
Por Iván Serrano
El Consejo de Ministros aprobó este martes un paquete de medidas urgentes en materia de vivienda cuyo primer decreto ya es público en el Boletín Oficial del Estado. El texto desarrolla la letra pequeña de un conjunto de normas que afectan tanto a propietarios como a inquilinos, desde la suspensión de desahucios hasta la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones, pasando por nuevas deducciones fiscales y una línea de financiación pública para la entrada de una hipoteca.
Una de las medidas más relevantes es la suspensión de los desahucios para personas vulnerables sin alternativa habitacional, que se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2030. Si el demandante es un fondo de los definidos en el decreto —aquellos cuyo objeto social es comprar viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación—, el tribunal estará obligado a paralizar el proceso aunque exista sentencia. Para el resto de propietarios, el texto introduce compensaciones por impagos: las comunidades autónomas deberán cubrir las rentas no pagadas en viviendas que no pertenezcan a grandes tenedores, y el Estado compensará después a las comunidades por ese gasto.
El decreto también recupera la prórroga extraordinaria para todos los alquileres vigentes que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, en los mismos términos del contrato en vigor. Para acogerse a ella será necesario estar al corriente de los últimos ocho pagos. La prórroga no se aplicará si las partes pactan otras condiciones o si el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para familiares directos.
En materia de alquiler temporal, la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a justificar una causa real y acreditable de desplazamiento de la vivienda habitual para firmar un contrato de temporada. Además, una ampliación de doce meses sin justificación convertirá automáticamente el contrato en uno de vivienda habitual. El precio de estos contratos deberá respetar el límite vinculado al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para las subidas anuales.
El alquiler de habitaciones también entra en la LAU y podrá formar parte tanto del alquiler de temporada como del de vivienda habitual. La suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos sobre una misma vivienda no podrá exceder la renta del contrato unitario de la vivienda completa. En zonas de mercado tensionado, el alquiler por habitaciones deberá respetar los topes de precios. Quedan excluidas de esta regulación las cesiones de habitaciones por entidades del tercer sector sin ánimo de lucro en programas de acogida. Las plataformas de alquiler de corta duración estarán obligadas a publicar información veraz y ajustada a la normativa.
El decreto incorpora además un mecanismo de financiación para la compra de la primera vivienda. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) gestionará, por primera vez, una línea de préstamos para particulares financiada por el Ministerio de Vivienda. El programa «Tu Casa» permitirá cubrir la entrada de una hipoteca con hasta 50.000 euros o el 20% del precio si es inferior, con un periodo de carencia igual al plazo de la hipoteca o de un máximo de treinta años. El préstamo no tendrá intereses. Las viviendas adquiridas con esta financiación tendrán un precio máximo de transmisión: en las segundas y posteriores ventas, el precio no podrá superar el de adquisición actualizado según el IPC, pudiendo incorporarse el valor de determinadas actuaciones de rehabilitación o mejora. El texto no especifica que la ayuda sea solo para jóvenes, como en convocatorias anteriores, pero deja abierta la posibilidad al remitir a un desarrollo reglamentario posterior.
En el ámbito fiscal, el decreto incluye deducciones para los caseros que podrán alcanzar el 100% de las rentas percibidas si rebajan un 5% el precio del contrato y cumplen una serie de condiciones. Además, crea por primera vez en una década una bonificación especial para los inquilinos: una deducción del 10% de las rentas pagadas por alquiler para personas con ingresos de hasta 33.007,20 euros. Este alivio fiscal no se limita a jóvenes ni a residentes en zonas tensionadas, como se planteó en un primer borrador, y según la ministra de Vivienda podría alcanzar a 1,6 millones de hogares.
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