Hacienda exime del IRPF la donación de la vivienda habitual a los hijos para mayores de 65 años
La Dirección General de Tributos confirma que los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial, siempre que hayan residido en ella al menos tres años. El receptor sí paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal.
Por Iván Serrano
La Dirección General de Tributos ha confirmado, mediante la consulta vinculante V1261-25 del 9 de julio de 2025, que los propietarios mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tener que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial generada en la operación. La medida, ya en vigor, busca facilitar el adelanto de la herencia en vida ante las dificultades de acceso a la vivienda que enfrentan los jóvenes en España.
El beneficio fiscal no se limita a los mayores de 65 años. La normativa también contempla la exención para las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. La exención se aplica tanto cuando se transmite el pleno dominio del inmueble como en determinados supuestos en los que solo se dona la nuda propiedad y el progenitor se reserva el usufructo de la vivienda. En todos los casos, la ganancia patrimonial queda fuera de la tributación del IRPF siempre que se cumplan las condiciones establecidas.
Sin embargo, tener más de 65 años no es suficiente para acogerse a la exención. La vivienda debe cumplir con los requisitos fiscales para ser considerada «habitual». Como norma general, es necesario haber residido en ella durante un mínimo de tres años consecutivos, aunque existen excepciones cuando una circunstancia obliga al contribuyente a cambiar de domicilio antes de alcanzar ese periodo. Además, el inmueble puede seguir teniendo la consideración de vivienda habitual a efectos fiscales aunque el propietario ya no resida en él en el momento de la donación, siempre que el cambio de residencia se haya producido dentro de los dos años anteriores.
La exención en el IRPF para el donante no implica que la donación esté libre de impuestos. El hijo que recibe la vivienda debe hacer frente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía depende de la comunidad autónoma donde corresponda tributar. Las reducciones estatales, recogidas en el artículo 20.2 de la Ley 29/1987, se aplican cuando la comunidad autónoma no tiene normativa propia o cuando esta no puede aplicarse al contribuyente. En el Grupo I, que incluye a descendientes y adoptados menores de 21 años, la reducción es de 15.956,87 euros, más 3.990,72 euros por cada año que falte para alcanzar los 21, con un límite total de 47.858,59 euros. En el Grupo II, formado por descendientes de 21 años o más, cónyuges, ascendientes y adoptantes, la reducción es de 15.956,87 euros. El Grupo III, para familiares colaterales de segundo y tercer grado, contempla 7.993,46 euros, mientras que el Grupo IV, con parentesco más lejano, no tiene reducción.
Existen además reducciones específicas para personas con discapacidad. Cuando el grado es igual o superior al 33% e inferior al 65%, se aplica una reducción de 47.858,59 euros. Si la discapacidad es igual o superior al 65%, la reducción adicional asciende a 150.253,03 euros.
El otro tributo a considerar es la plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto local que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos. En una transmisión gratuita como una donación, el sujeto pasivo es quien recibe el inmueble, es decir, el hijo.
La medida llega en un contexto en el que los jóvenes españoles se independizan a los 30,2 años de media, una edad muy superior a los 26,3 años de la Unión Europea. España, junto con Italia, se encuentra entre los países donde más se retrasa la emancipación. Croacia registra la edad más elevada, con 31,5 años, seguida de Grecia y Eslovaquia, ambas con 30,9 años. En el extremo opuesto, Finlandia presenta la media más baja, con 21,3 años, seguida de Dinamarca (21,8), Estonia y Lituania (22,7) y Suecia (23,1).
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